主题：记录1998—2013房地产泡沫产生与破灭的历史轨迹

本文记录以及分析我国1998——2013年这15年来，房地产泡沫从诞生到破灭的历史轨迹，房地产这个行业，经历的起伏，俗话说，凡事皆有因果，房地产必然有其“功”的一面，也有其“过”的一面，如果我们如今将房地产比作一头猛虎，现在要用市场上“有形的手”去收服这头猛虎，那么当初肯定也有放虎出笼的一个“因”，本文属于连续撰写，至于长短，就看天涯xdjm们看好不看好了，如果大家多些顶，或者主动为本文添加一些史料或者说说你个人的感受，本文更新的就快一些，如果大家都觉得没啥意思，本文作者吴川雪就会尽早写完，结束本文。
说到1998年的房地产政策，不得不说起1997年的亚洲金融危机，1997年，亚洲主要的国家，经过多年的经济增长，银行的信贷额度大增，而且这些国家的外债也大幅度增加，而且相当部分投入到国内的房地产里面去，造成了本国主要大宗商品价格的上涨，而这时，国际上有几千亿美元的游资在全球范围内寻找猎物，而这些国家的汇率制度缺乏弹性，使得大量外债没有考虑汇率风险，为金融危机的爆发埋下了伏笔。

由于当时中国并没有像现在如此融入世界的经济，危机爆发对中国的经济并没有非常大的打击。但是由于亚洲国家一片萧条，也间接影响到中国的出口和中期的经济发展，在这种情况下，1998年当时国内也出台了像2012年今天的政策“拉动内需”，当时的政策原文号召是这样的，“促进消费，扩大内需，推动生产。”如果你翻起当年的报纸，你也会觉得好笑，原来“拉动内需”并不是今天才有的，而是1998年就开始拉动了，那1998年的拉动内需，跟现在有什么不一样呢？
说白了，1998年的拉动内需，就是提振房地产，让房地产作为拉动内需的行业旗舰，而目前的拉动内需，却是抑制房地产的。
再往前追溯，房地产在92年到96年，也是在海南，北海，吹起一个大大的泡沫，然而又破灭的，1998年之后的这一波房地产ceo们，很多就是从海南走出来的，对于又一轮的房地产提振，他们有很强烈的预知能力，觉得房地产泡沫又会起来了，而我们的中样经济管理部门，也对于之前一波海南房地产热的危害是知道的，（海南当时剩下的烂尾楼，门口的草长得比人还高，养猪的都不肯租，这样比人还高的草，一直长了几年，别墅没有人住，）但是环顾左右，也确实没有办法，海南房地产虽然旧痛未消，但是中样也有人认识到，房地产这个行业，对于其他产业的拉动能力确实很强。

楼主是说2013年 楼市会破灭咯1！

今天很高兴，天涯的编辑把此文推荐到论坛的财经首页去了，在此谢谢天涯编辑看的起我，但是我又不得不有点忧虑，因为我要继续讲诉的内容，可能涉及到一些高层面，正治性的内容，我也不想为难天涯编辑们，但是有些东西，如果我不说，又好像对不起看帖的人，那我就试试说吧。如果此贴被删了，我也认了，当然我会小心注意的，希望我不会太严重的触犯底线，大家也赶紧看帖，经常过来看看，不然以后这个贴不存在了，我也不会在天涯重发了（重发也还是会被删滴）。希望大家顶一下，支持一下，我内牛满面。
前一篇说到1998那个时代，说起那个时代，我今天晚上不得不提到一个人，朱总，此人，人如其名，蓉蓉烈火，融化机械，说真的，这人是我很敬佩的人，此人说的是真话，做的是真事，不畏权贵，同时代起家的一个“农民企业家”小赖，通过各种关系，想见朱总，结果朱总当着众人的面说“先让他准备十个亿补税”。（其实如果当时真的拿得出十个亿补税，现在这个企业能经营到现在或许也是一个成功的企业呢？可惜人在巅峰的时候，往往不清醒不迷途知返，越陷越深。吴川雪 自语），又可见朱总是个铁腕人物，在经济出现危机的时候，敢于急刹车，做事情不畏权贵，虽然只当了一届，但是我从一个男人的角度敬佩他。

换一种想法，当时是不是可以用另外一种比较缓和的方式来做这个事情呢？（目前2011,2012年的调控手段，给出了答案，是可以的）但当时正付有没有这样的储备的人才，和条件，没有，当时没有，这个问题我会在下文给大家补充叙述。
今天晚上我说的94年的海南房地产热，就是让大家知道，经过那一波的房地产热，在98年的时候，本身房地产就是朱总心头的一个很痛的伤疤，而且经过94年铁腕般的宏观调控，全国各地方政府的金融方面的权利，全部被中央上收了，金融的这个工具，被收缴，但是土地出让的权力，却没有被上收，这样土地出让这个漏洞，就成为了地方政府在目前这一波房地产泡沫坐庄的筹码。
而后来，中央政府用当初收缴上来的金融控制权，来跟地方政府的土地出让权进行制衡，加之各种行政管理命令和手段，就是目前2011,2012年的房地产“限购”精确调控。

94年前后那一波海南房地产热，当时没有足够的时间去反应，因为地方政府当时对当地的银行，是有支配权的，那么任由海南房地产热发展下去的话，全国各地的地方银行，都会吐出游资，在海南炒作，层层叠加，继续吹大泡沫，这样一旦海南房地产泡沫爆破，那么涉及面将会是全国的，这就是问题的严重性。

朱总果断的措施，足够大的力度，让那一波的海南房地产热，没有酿成全国性的金融危机。

这次打压后，地方政府，游走体制内外的冒险家，对中央的铁腕心有余愧，大家当时都没有认识到，地方手中其实还留了一张很重要的牌——土地要素（土地出让权），甚至平息海南房地产热之后的三四年，地方政府也还没意识到，所以当时游走体制内外的冒险家，都还集中在股市等角落，而地方政府就努力的加大引进外资，并且鼓励当地的企业上市，圈钱，这样做，一方面，是由于主要是金融权力已经被中央收缴，另外一方面，这样做也是为了维持当地的经济增长不得已而为之。

哪里有兼顾大多数人的利益了！！

无监督的提直什么市场化就祸害什么，看看足球率先市场化，其实把足协和体委几届抓进去肯定都不会错；看医疗市场化，没有肌肉注射了，全打吊针，抗生素泛滥，几毛钱的病拿数十万来治，医德荡然无存；教育市场化，4%交了8年还实现不了，倒是白痴都一定能大学毕业，因为钱管用。幼儿园老师都知道结婚让孩子们通报家长，富人孩子上贵族学校，穷人孩子上百姓捐的破破烂烂的希望小学，师德变成失德。我们还有恩师可怀念，不知90后还有没有？房地产市场化，天量资本是否会成木亥弓单？
但愿是杞人忧天，但现在杞人越来越多了。

无监督的提直什么市场化就祸害什么，看看足球率先市场化，其实把足协和体委几届抓进去肯定都不会错；看医疗市场化，没有肌肉注射了，全打吊针，抗生素泛滥，几毛钱的病拿数十万来治，医德荡然无存；教育市场化，4%叫了18年还实现不了，倒是白痴都一定能大学毕业，因为钱管用。幼儿园老师都知道结婚让孩子们通报家长，富人孩子上贵族学校，穷人孩子上百姓捐的破破烂烂的希望小学，师德变成失德。我们还有恩师可怀念，不知90后还有没有？房地产市场化，对国家带来威海更是前所未有，天量资本是否最终会成木亥弓单？
但愿是杞人忧天，但现在杞人越来越多了。