今年3月以来，长沙公寓价格进入下行通道，9月长沙多个公寓项目价格跳水，成交均价环比下跌20%。就在公寓市场纷纷低价甩卖的时候，运达中央广场三期入市，把商业公寓的市场搅了一个底朝天。样板示范区正式开放的前一天，提前涌入的消费者几个就买走了价值5个亿的房子。短短2天，创下了20亿的销售业绩，刷新长沙楼市的销售记录。 

这个记录打破了2年前运达自己创下的长沙豪宅销售记录——10天12个亿，60套总价千万起步的运达公寓销售一空。 2年后的今天，运达中央广场三期为何又逆势热销？因为这一次，运达卖的不是“公寓”，而是住宅——商业住宅。 

商业住宅，是运达创造的一个新名词，也是运达开发的长沙楼市全新的产品类型。“创新沙皇”哈佛商学院教授克莱顿•克里斯坦森提出的“颠覆性创新”理论，是指用一种全新的方式为一个新兴客户群体解决了一个问题。解析运达商业住宅的细节，正好符合这两点。

产品创新——纯粹住宅

参观运达中央广场三期样板示范区，无论是空间动线还是基于现实功能的居住体验都让人眼前一亮。

将住宅化程度增加，是运达中央广场三期做出的颠覆性创新，在商业用地上打造以居住生活场景为核心的全新产品，是运达的又一次全新探索。

运达中央广场三期，总建筑面积约31万平米，由2栋250米、3栋150米摩天大楼组成，项目通过最优的业态功能分区和完善的立体交通动线，将高端人居、精品立体园林和情景街区商业融合，创造了一个新摩天人居、新生活形态。

样板间更是处处充满了精心营造的 “纯粹住宅”的细节。尺度开阔的开放式阳台，打破公寓封闭室内空间的刻板印象； 宽大的厨房，燃气灶，巨大的燃气壁挂炉，旗帜鲜明地表明房屋的居住属性，厨房里为了下厨的主人特别安装的中央空调，更体贴地照顾到下厨者的真实生活场景；走廊一侧做到顶部隐形的储物柜，是无可挑剔的实用居家空间。L型户型设计3.5米层高，搭配全景落地玻璃窗，拥享270°无敌视野，轻而易举就匹配了高端豪宅的气度。

一个纯粹的住宅产品，除了房屋内部的居住功能，室外公共空间也是检验居住体验的关键。在街区商业之上，首创15000平米精品空中花园，700米亲水漫步道、阳光茶室等多重景观组团设置，打造移步异景的生态桃源，具有东方美学意境。约4000平米5大空中花园泛会所，配置了老年活动中心、儿童活动中心、商务中心、运动中心、物业中心。每一个空间都细心考量了居住者入住后的现实生活场景，力求让每一位业主都拥有属于自己的一方生活天地。

室内室外的空间设计，建构了一个完整的住宅社区，提供一种充满了丰盈细节的居住生活体验。

产品突围——寻找“新”客户需求

一个产品的成功突围并不是和其他同行斗价格，而是能发掘到那些从未被发掘的需求点。

运达的背后站着一群忠实而又多金的客户。

住宅限购的长沙楼市，高端客户对于住宅的置换需求被压抑是一个共识，但是在运达之前，没有人真正地为这个客户群体的需求来打造产品，长沙商业豪宅这个领域，运达是吃螃蟹的人。  

运达集团，是聚焦高端物业开发和运营的知名湖南本土企业。2000年代，运达国际广场引进了长沙国际五星级酒店运达喜来登酒店、长沙个奢侈品商场运达美美商场。 2011年，运达集团落子高铁新城，湖南个直通地铁的物业、个全豪装住宅小区、个双国际白金五星级酒店领衔的高端城市综合体、“中国十大超级豪宅”运达公寓……十年深耕，运达中央广场，已经成为高端人居的城市形象代言人，是湖湘名流安家置业之地。

长沙高端豪宅代言人的品牌形象名声远播，是运达20年耕耘的收获，不过20年以来，专注聚焦高端物业运营所积累的对高净值人群需求的深刻洞察，才是运达能够获取新产品市场桶金的财富密码。

运达总是会以超出客户预期的标准来提供服务，这让运达和其服务过的客户形成了一种非常紧密的关系，收获了一大批的“客户忠粉”，就是在这种深入的联结之中，运达能够寻找到客户的新需求，再转换成产品来满足客户需求。

而从客户的需求出发，需要放下固有认知甚至是打碎重来的自我颠覆。

运达次的自我颠覆实验是在2019年的3月，当时运达中央广场二期运达公寓公开发售，单价39800元/平米起，的售价为53800元/平米，创下了长沙楼市销售价格天花板。10天里，运达公寓成交60套，劲销12个亿，成为长沙卖得最贵，卖得最快的公寓，至今无人能打破。

这个惊艳一时的业绩背后，运达做了两件事， 一是减少户数增加单套面积（户型450平米/套），二是产品聚焦自住为主的居住体验。这两个调整，不但开创了长沙楼市商业大平层公寓的新品类，而且激活了高端客户对居住需求升级的渴望。

运达凭一己之力，开拓了一条长沙大平层豪宅的新跑道，跟进者众，但是运达自己却悄然换了跑道。

产品策略——不限购的好住宅

10月18日，运达中央广场三期样板示范区正式开放并开启老客户的内购。就在样板区开放的前一天，闻讯而来的老客户们以无法阻挡的热情将售楼部塞满。当人们涌进售楼部，带着好奇看一看长沙新一代豪宅长怎么样时，很难不会被触手可及的未来居住场景打动。

运达的商业住宅，从规划之初，就确定了住宅基因提前深度嵌入。开放式的阳台，可以爆炒的燃气灶，有了新风系统还特别增加舒适度透气窗，厨房中央空调，洗衣机烘干机上下水通路，家庭公共区的多功能空间预留………

全球幕墙系统窗，三层双银LOW-E中空夹胶单元幕墙，标准隔热、防水、降噪、通风性能。能源智控、消防联动、数字监控、门禁控制、智慧停车、高枕无忧的安保体系。

从项目设计，建筑施工到装修风格，舒适，安全，便利，尊贵，品味……运达用“所见即所得”的现实呈现，展示了新一代高端住宅可以有的样子。

短短几5个亿，两天热销20亿，10天完成全年业绩目标。示范的样板间功不可没。

从需求发掘到产品实现，运达自以我迭代的产品创新后，又一次用新产品找到了新客户。

如果不是特别的来说明这是商业性质的话，运达中央广场三期看起来就是一个高端住宅产品。但是和住宅的不同是，商业住宅，不限购，不限价。

不限购，大大释放了高端人群对于住宅的购买渴望。不限价，好产品可以有更多利润空间，用于品质提升，通过产品的提质来实现更高的售价，进入良性循环。

在商业用地上，满足高端居住需求的住宅产品由此而来。深度关注客户需求，又不受制于当下的需求，打破传统，另辟蹊径，直面新兴客户群体的未来需求，以一种全新的方式或为一个全新的群体解决了一个问题。颠覆式产品创新的内核，其实还是运达务实低调的企业精神。

其实运达的务实不止于产品研发上。运达的成名有很大一部分是基于“最贵的豪宅”，过往由于运达的产品出众，价格也往往高出市场价1-2倍甚至3倍，但是这一次运达中央广场三期推出的新品，却毅然抛弃了“最贵”的标签。

运达中央广场三期总共推出了 166㎡—171㎡、241㎡—268㎡、348㎡—370㎡、441㎡、516㎡等覆盖各面积段的9个户型，商业不不限购，客户可以通过购置多套来实现不同的居住面积需求。其售价为21800、22800元/㎡，无论从面积还是价格来说，购置门槛都大幅降低，而选择的空间大大增加。

运达商业住宅的创新产品是一次商业用地开发住宅的实践， 也是在房住不炒的市场背景之下， 满足不同消费者的居住需求的新思路。