3月18日，世邦魏理仕研究部发表两会观察，解析减税降费、《外商投资法》、房产税、货币环境和基础设施建设等政策，对于房地产市场的影响。世邦魏理仕研究部中国区负责人分析：将于2020年开始实施的《外商投资法》，或将进一步改善外商投资的商业环境，推动更多经济领域的开放，加上去年提出的金融和制造业进一步开放措施， 2019年跨国公司的写字楼租赁活动可能将会增加。 

作为华中地区“一带一路”版图上的重要城市，2018年长沙与外商的合作表现出众。全市实际利用外资57.8亿美元，同比增长10%，其中，新引进500强项目39个，累计引进世界500强企业达156家，世界500强伟创力、大陆集团等纷纷落户长沙。外企在稳定增长、增加就业等方面发挥了重要作用，已成为推动长沙市经济社会发展的重要力量。他总结，长沙市外企发展呈现集聚态势初成、经营贡献突出、项目落地密集等3个特点。

为促进外企发展，长沙在优化外企服务的同时，以写字楼为代表的商务环境也将迎来新的提升，从而为更多外资入湘营造良好环境。此时，拥有良好自持运营能力的写字楼，或将异军突起成为外资企业争相入驻长沙的选择。

政策驱动，写字楼自持运营势在必行

包括写字楼的中国产业地产，正在迅速发生变化，三大趋势正在驱使走向自持加码时代：

1、2018年，国家政策层面大力鼓励物业资产的自持和融资，基于物业租金收入的资产证券化正在大面积放开，这一点在写字楼领域也体现明显；

2、越来越多的地方政府做出响应，要求市场自持，从北上广深这些一线城市向长沙等新一线城市延伸；

3、核心城市的商办物业将越来越值钱，显著，尤其是产品品质和运营服务好的，其资产价值和提升潜力将更为客观。

从长沙来看，长沙城市能级与写字楼市场的逐渐成熟，以及金融产业在长沙特别是芙蓉CBD的支撑与发展，都敦促着长沙写字楼市场向自持运营方向发展。

从服务范围到实案经验，世茂环球金融中心的自持运营方案

世茂自2004年进入商业地产领域至 2018 年底，已先后进入 26 座城市，拥有上海世茂广场、北京世茂大厦，绍兴世茂广场等48个商业项目，可谓遍地开花。其中已投资写字楼的建筑面积便有近 170 万㎡，超甲级写字楼项目3个，甲级写字楼项目7个。世茂在与城市共荣的过程中，也通过匠心深耕每一个作品而累积了丰厚的经验。

作为市场变革大趋势中的主动求变者和创新引领者，世茂整合多方优势和资源，定制出一套与时代同步的自持运营服务体系。细分并提供“基础、生活、社区、后勤、资源”五大类服务体系，通过多个自持项目的实战操作，为后续站稳自持运营市场累计经验。据悉，在《2018年度中国商业地产运营能力30》排行榜中，上海世茂商业跻身24位。

在世茂写字楼案例中，上海世茂大厦可以说是自持运营的代表作之一。除了临近上海陆家嘴金融贸易区的地段优势和市场氛围，以及拥有“LEED金级甲A精品办公楼”头衔的办公环境，世茂自持营运团队所提供的周全服务，也是赢得市场青睐的原因之一。短短6个多月的全面租赁阶段，上海世茂大厦便完成近80%的出租率。众多大客户，如国泰君安、东兴期货、天风证券、银行、金达威等便就闻风而来，纷纷进驻。

不仅如此，为了激活上海世茂大厦的影响力，世茂自持运营机制全面启动，先后在此招商开设了世茂Hello Kitty“上海滩时光之旅”、NIKE全球旗舰店、Dior Beauty旗舰店、M豆巧克力世界亚洲旗舰店、乐高亚洲城市中心旗舰店、星巴克高端臻选店等。从商业旗舰，到集团总部，由外至内实现入驻企业商家级别一致，从而形成写字楼总部聚集效应。

这样的写字楼自持运营成功案例，通过世茂之手正在各地复制实现。从北京世茂大厦项目，到厦门海峡世茂大厦，而下一步就便是长沙世茂环球金融中心。

作为一种长期使用及投资的行为，自持运营的写字楼往往能提供更为完善的商务服务，这也就是为什么越来越多的企业客户看好自持型写字楼的原因。戴德梁行此前发布的《2018年第三季度长沙写字楼市场分析报告》显示：得益于长沙产业结构的优化升级，长沙市甲级写字楼需求较去年同期有较大增长，第三季度长沙甲级写字楼总体平均租金环比上升2.9%，录得人民币每平方米每月113.3元，为近三年来值。

而随着长沙产业结构的升级，越来越多的实力企业将来到长沙。而定位为未来世界金融产业平台的芙蓉CBD，更将迎来全球各地的大型集团来到长沙。除了对高端写字楼的配套环境提出新的要求，写字楼强大的自持运营能力，也将为甲级写字楼的租赁市场带来新的发展。

世茂环球金融中心，作为站在芙蓉CBD“黄金十字”之上的办公作品，不论是在建筑高度还是在产品内涵，都影响着整个板块商务品质的走向，驱动着城市向世界金融产业快速发展。为此，世茂环球金融中心将以实际客户定位为出发点，并结合世茂在自持运营领域的经验，定制出一套因地制宜的战略方案：未来世茂环球金融中心将37层以上物业作为其后期自持运营部分，将为芙蓉CBD及整个长沙带来城市办公服务的新标准。随着世茂环球金融中心计划2020年的交付，而与其相应的产品自身价值，及租赁表现也会带来让人可喜的上升空间！