冯朝阳，中建信和地产长沙分公司总经理，置身长沙房地产行业，成名已近10载。2015年之前，贴在冯朝阳3个字前的标签有“营销鬼才”、“段子达人”、“文学青年”、“热门博主”等，而2016年伊始，从销售管理岗位转战项目经理运作房地产项目不到2年的冯朝阳，又多了个楼市“操盘高手”的雅号。

完美进阶：从营销达人到操盘高手

2014年春节后，冯朝阳便从中建信和地产营销部经理的岗位，一跃直接调任长沙分公司总经理，工作内容也从负责十几个项目的营销，变成了运营几个项目的操盘手。

此前，冯朝阳从来没有过项目整盘管理的经验，也没有在项目公司担任过副职。当时，公司敢任用仅有营销管理成绩的冯朝阳来运作长沙公司的从前期开发到后期服务的9个项目，要他管理从开发报建到工程基建、从前期设计到资金管理、从营销客服到行政人力这些完全不同的线条和人员，他到底能否胜任，大家难免对此产生怀疑。

及至2015年底，中建信和城以小盘一举跻身长沙楼市10强，且长沙公司在拿了一块地的情况下，依然保持年终经营性净现金流位列各兄弟单位，这些成绩，标志着他完成了从房地穿营销达人到操盘高手的完美升级。

“我们不要总在内部比来比去，要到行业中去比。”他总是说。站得高，才能看得远，作为一个操盘手，冯朝阳深知他和项目应该站的高度。不论项目的销售额，还是知名度和影响力，他都要求放到地区、行业去竞争、去排名。项目在业内的地位和评价是怎样的，同行认不认可，是他衡量项目运营好坏的一大指标。在这种思想的影响下，中建•信和城成为业内拥有吉祥物“阿信”的楼盘，召开业内同行转介会等，均成为业内佳话，中建•信和城更成为长沙楼市行业内的“名盘”。

精准定位：操盘手的制胜法宝

营销出身的操盘手冯朝阳，深知在房地产行业的红海时代，打造一款爆款产品，使资金快速回笼对于房地产这类资金密集型行业的重要作用。而房地产项目定位必须在动工前就确定，一旦完成报建开始动工，便基本无法改变其产品的定位，否则将付出巨大的代价。

冯朝阳介绍说，中建•信和城成为长沙楼盘销售10强，两次成为雨花区单月销售，离不开他以营销为中心，做好创意策划，依据市场需求，精心打造的高性价比的爆款产品的理念落实。这个项目在拿地之前，就通过详细分析市场供需关系和走势，在方案定位阶段组织了3次以上的设计优化，设计了大受欢迎的南北通透的板楼户型、自然采光的阳光车库、叠水瀑布中央园林等，整个楼盘定位为“城市宜居综合体”，“韶山路上仅此1家”，“中建总部旁的样板作品”等，符合当时市场的刚需要求，又把产品性价比做大，这些都成为项目强大的卖点。

中建万怡酒店项目定位也经过深思熟虑。位于城市主干道韶山路旁中建万怡酒店项目有两栋塔楼，除酒店外，另一栋定位原是公寓。拿地后，适逢长沙市公寓产品过剩，去化慢，冯朝阳立即安排人员考察周边市场需求和行情后，并带领团队一起进行了多次考察和分析，后得以将其定位为微小企业创业基地为主的办公楼，以获得更快的去化和价格。

资产盘活：操盘手的决战阵地

脱离了单一的营销线条，操盘手冯朝阳需要重新审视一个项目报建、销售、进度、成本、回款等各项指标，而后决定成败的，就是现金流。

接手长沙公司，他便接手了中建•信和城和中建木莲工社2个在售、1个在建的中建万怡酒店和1个前期开发的中建大厦B座，以及中建•桂苑和华欣公寓2个售后项目，以及另外3块中建五局存量土地的开发。要运作这大大小小、阶段不一的9个项目，对一个刚全面进行项目运营的人来说是个大的挑战。

他不定期组织开发、营销、财务、工程各线条对各个项目的现金流情况进行预估和分析，盘点何时建何栋，何时卖哪些栋号，何时付多少款，才能使资金有效利用；每次会议将销售、回款和资金利息、现金流情况晒一晒，分析分析，将实现现金正流的目标贯穿到整个公司的运营中。

2015年，中建信和地产将经营性现金流指标列入到各分公司和项目的考核中，对此，中建•信和城小步快开，7次开盘，并在开盘仅10个月内实现资金整流；中建•木莲工社年初集中力量去化库存较多的52㎡户型，使库存房变抢手房，6月份实现项目整盘正流；而中建大厦B座土地款返还，更是在18天就返还到账。

如此盘算，长沙公司即使11月底购买了中建大厦B座土地，中建万怡酒店进入大干快上的赶工阶段，年底仍有足够多的现金正流，项目公司在快车道有序健康地运营。

“文学青年”冯朝阳出了两本书惊艳读者，“营销鬼才”冯朝阳以创新的文案和点子征服客户，“段子达人”冯朝阳为网友带来会心一笑。而今，“操盘高手”是冯朝阳的新标签，也为他迎来更多的鲜花和掌声，以及粉丝和责任。（文：黄玉婷）