如今的社会发展背景下，中国商业地产市场已进入全新的格局。商业模式的可持续性也成为商业地产发展的重中之重。而消费是商业地产的主要推动力量，但消费者需求已明显改变。未来，商业地产将以何种面貌呈现“新生活”？商业还能有哪些创新点？长沙商业地产如何有效持续破局？树立起商业新标杆?

    2018年10月17日，长沙房天下大话地产活动在新华联梦想城隆重举办。本次大话地产以“长沙商业地产的机遇与发展”为主题，邀请到长沙房地产业内人士及代表共同探讨交流。

    以下是本次沙龙精彩嘉宾分享（一）

北大资源湖南产业运营投资有限公司开封投资有限公司总裁杨瑞峰：

我是北方人，是南漂，做了几个项目，坡子街的华中心，梅溪湖的金茂广场，揽秀城。我就商业论商业，我对长沙的商业深有体会。

首先说一下机遇和挑战，挑战很多，刚才大家讲的我很认同，但是我给大家泼冷水，长沙的商业挑战远远大于机遇.我想问一下银行的黄行长，你商业贷款贷给我吗？即使贷是贷给我首层。机遇小于挑战。

第二个问题，大家感觉到133多个亿的成交，我认为这里面至少20%的数据来自于今年的限购政策。越小的商铺卖得越快，转手一平米赚几千元，是为了经营吗？不是的，变相的投资，所以这个数字133亿里面保守估计至少30个亿是为了买住宅而买商业的。所以未来长沙的这种包括街区商业饱和得不得了。所以商业地产怎么破局，劝大家出货，赶紧卖，现在是限购。如果住宅限购放开，商业立马死得更快。

我讲的负面的东西，让大家觉得没有希望了，不是的。颠覆传统，我认为大家讲的都是以传统的方式做商业地产。商业地产已经进入了火器时代，现在还是冷兵器的战略在玩商业，说设计要做好，IP要做好，都是点上的东西，面上的东西。核心的东西是什么？一定要改变商业运营模式，大家知道现在九龙仓为什么走到哪里，哪里有跟送的，现在不仅是共赢，而且是共生。现在商业解决不了共生的问题是没有办法实现共赢，现在是靠销售和剥夺式的租赁，没有办法满足共生，为什么LV等品牌跟九龙仓绑在一起，因为相互之间有股权。

成都的太古里也好，还是宽窄巷子也好，跟客户形成了共生的关系，只不过九龙仓是客户造就的九龙仓。宽窄巷子是商家造就了客户，共同的特点就是共生的。现在真的要去颠覆传统，一定从根上解决。商业如果停留在传统的冷兵器时代，我跟你拼。刚才彭总说期待傅总做得好，我告诉你朱门酒肉臭,路有冻死骨。商业是你死我活，没有共赢。所以要想彻底改变商业模式，你一定要创造帝国，形成大家的共生关系，把我们现在所有的商户也好，甚至是我们的同行也好，形成一个商业帝国。大家共生才能够真正形成突破未来商业的局，马云把大家搞死了，傅总讲了一个例子，盒马超市5公里之内，把所有的菜市场干掉。

商业有没有机会？有，有巨大的机会，核心的问题要真正颠覆传统，不要在今天探讨的冷兵器时代的战术和战略来做商业，一定要有新的模式，新的模式就是共生，共生是需要专业的人做专业的事。我们现在做事不是做传统商业地产，一线城市超过15%的商业我不干，三四线城市超过5%的商业我不干，五星级酒店我更不干，写字楼坚决不干，交给谁干？交给傅总专业的人干，我把住宅干好了就行了。

湖南乐商商业经营管理、长沙大尹联盟营销策划董事长尹建华：

    刚才我听到傅总介绍梦想城项目的商业，我有蛮深的感受，实话实说，因为我住在金地三千府，进进出出很多，经常约朋友在对面喝茶，但是不太了解梦想城。其实他们的思考很深。 北我们当初对明发寄予厚望，但是基于各种原因明发做得不是很好。梦想城这个项目从定位来讲也正好使用了 北一定要有商业中心的概念。傅总谈到这个项目的时候，把街区放在外面，让散户有生存能力，把散户放在外面卖，这是一个完全负责任的开发商的做法。

    我早跟坡子街服务过，上面有一些民谣都是我们放的，傅总从这个角度出发，这块地真的会承接城市的文脉，下面还有很多发展空间，我对这个事情做得很好，我很佩服。这是我个人的看法。

长沙大尹联盟总经理陈军：

    我是长沙大尹联盟总经理陈军。刚才大家谈到 北的时候，我们对 北关注很久了，为什么关注明发？因为非常看好 北。 北发展到今天这个状态，必须要有一个商业中心出现，比如说梅溪湖有步步高一样。我认为 北的潜力很大。

    就这个项目讲一下我个人的看法。整个长沙的商业，河西没有真正一条街代表商业形象，梅溪湖步步高新天地算现代商业的话，黄兴路、解放西、坡子街形成商业中心。梦想城有一个商业街区、购物中心，还有文旅方面的东西，还有几百个老子号的商业，我认为东边是黄兴路，西边是新华联。

    我们有一个很大的购物中心，前面有一条专业的街，这种格局也是蛮好的，但是我有一点小担心，整个商业中心偏在银星路，如果往里面走的话，商业怎么样让它能够均衡、平衡发展，这是我们要考虑的课题，商业的重心和主力的分布，这是我们需要继续关注和了解的。

    老字号的落地，毕竟消失了很多年，这个值得我们去探讨。商业发展到今天，招商、运营管理、前期策划来讲，运营管理特别重要，怎么让街区维持下去，希望新华联给我们一个惊喜。

    总之一句话，我看好新华联梦想城的前景，未来需要关注的方面我提醒一下，我们的路很长，还有很多方面需要进一步关注。 

碧桂园长沙西片区营销总监刘岩：

我是东北人，我是去年8月份来到长沙，因为之前一直在北方。对于长沙这座城市我还是很有感情的，我一直跟别人讲我是新长沙人，因为我在长沙置业了。

针对今天的问题，简单谈一下我的看法。

机遇和挑战

从机遇来讲，随着湖南省经济的蓬勃发展，作为省会城市的长沙首当其冲的就是消费量的巨大变化和升级。17年，长沙社会消费品零售总额是4500亿，今年上半年，长沙社会消费品零售总额2200亿，都是同比增长10%以上。这还是在经济大环境稍差情况下的数据。而且可以预见的是，随着长沙经济的不断发展和进化，长沙这座城市所蕴含的巨大的消费力将更加突显。

从挑战来讲，随着消费升级和消费力的提升，对于商业开发企业和商业运营企业来讲，如何通过对经营业态和运营布局做出有效的迎合及调整才是的课题。在这个课题面前，如何真正的掌握或者说了解到这种消费需求变化才是根本。但我相信，我们长沙的这些企业是具备这种智慧和能力的。

商业地产如何破局

谈一下自己的浅见。所谓的商业地产破局，究其根本还是要看三个维度的关系。个维度是企业本身，你是不是真的能通过专业的眼光和规划能力，打造出具有一定前瞻性和价值力的商业项目；第二个维度是商业运营单位，你是不是真的可以做到不仅仅是招商，而是更有效的营商，就是帮助经营方去有效的激活市场；第三个维度是经营方，你是不是真的可以通过对营销力的创新、服务价值的提升来做到吸引客户的强目的性消费。

对于我来讲，我觉得只有平衡好这三个维度的关系，才是真正的破局之道。 

商业项目如何创新

其实，从78年十一届三中全会定调改革开放以来，到今年已经40年了。中国商业也伴随着改革开放走过了西方国家一百多年的历程。时至今日，我们知道的一些商业项目比如广州的太古汇、上海的恒隆广场等，以及一些知名的商业开发企业比如九龙仓、瑞安、万达、宝龙等，都是在这几十年里发展起来的。我个人觉得，商业项目的创新，或者想做成标杆。与开发企业两个方面的敏感度是息息相关的。

一个是对商业项目规划的敏感，这些国内知名的商业项目，没有一个是依靠单纯的客流来生存的。而相当大一部分项目都是靠非常情趣化、科学化的规划、动线及主题的打造来吸引大量消费群体的。所以，对商业项目规划的敏感度是比较重要的一块。

第二个是对文化的敏感度，这个文化有两个含义。一个是传统的文化，一个是潮流的文化。很多项目比如瑞安的佛山岭南天地、上海的新天地，都是结合了岭南建筑、石库门这些当地传统建筑文化做的项目，非常成功。再比如成都的宽窄巷子，虽然是政府主导开发的，但背后的文化创意和价值表达是非政府做的。也是对于地缘文化保留传承的代表作。所以，传统文化也可以说是新时期下，商业项目的精神内核和价值支撑。如何保留文化、如何借势文化、如何表达文化，这些问题也非常的重要。

潮流文化就相对会简单一些，现在是信息流时代，也是张扬自我的时代。作为商业开发企业或者说经营企业来讲，如何在收入不断提高下的大背景下，满足各个不同阶层、不同群体的消费需求？如何去结合新的的科技、元素等来去打造属于你这各项目的IP符号，甚至说网红打卡必去的地点，这些还是需要去仔细思考并能支持落地的重要工作。

抛砖引玉，就谈这么多，谢谢！